Fondo de reserva: el ahorro que evita la cuota extraordinaria

Llueve fuerte una semana de julio y aparecen las primeras manchas en los departamentos del último piso. La impermeabilización tiene años de atraso, la cotización llega alta y en la cuenta del condominio no hay con qué pagarla. La administración convoca a asamblea para aprobar una cuota extraordinaria, y la discusión ya no es sobre el techo, sino sobre por qué nadie ahorró para él.

Para eso existe el fondo de reserva: para que las reparaciones grandes, que tarde o temprano llegan, no se paguen con una cuota de emergencia.

Dos fondos, dos propósitos

En la Ciudad de México, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles distingue dos fondos que se forman con las cuotas que fija la asamblea (artículo 55):

• El fondo de administración y mantenimiento, para el gasto corriente: limpieza, vigilancia, luz de las áreas comunes, jardinería, la administración misma.
• El fondo de reserva, para herramientas, materiales, maquinaria, mano de obra, obras y mantenimiento mayor.

Cuando alguno de los dos no alcanza, la asamblea puede aprobar una cuota extraordinaria. La propia ley da ejemplos de para qué: pintura, impermeabilizaciones, cambio de bombas, lavado de cisternas, cambio de redes de infraestructura. Es decir, justo lo que un buen fondo de reserva debería cubrir sin pedirle a nadie un pago adicional.

En los dos casos, lo que aporta cada departamento se calcula en proporción a su indiviso. Otros estados tienen su propia ley de condominios, con reglas parecidas; revisa la que aplica al tuyo y lo que diga el reglamento interno.

Cuánto apartar

No hay una cifra que sirva para todos los edificios, pero sí un método sencillo:

1. Haz la lista de lo que el edificio va a tener que reparar o reemplazar: impermeabilización, bombas, elevadores, pintura de fachada, cisterna, portón, cámaras.
2. Pregunta a tus proveedores cada cuántos años hay que hacer cada cosa y cuánto costaría hoy.
3. Divide el costo de cada partida entre los meses que faltan para hacerla.
4. Suma todas las partidas: ese es el ahorro mensual que necesita el fondo.

Un ejemplo con números redondos: supongamos que la impermeabilización de un condominio de 40 departamentos cuesta 240 000 pesos y toca dentro de cinco años, es decir, en 60 meses. El edificio necesita apartar 4 000 pesos al mes solo para eso: unos 100 pesos por departamento, que después se ajustan por indiviso. Hecho partida por partida, el presupuesto deja de ser una cifra que nadie entiende y se vuelve una lista que cualquier condómino puede revisar.

Revisa la lista cada año, en la asamblea que aprueba el presupuesto. Los precios suben y lo que se reparó ya no está en la cola.

La calculadora del fondo de reserva hace estas cuentas por ti, partida por partida, y te da el resumen listo para la asamblea.

Dónde guardarlo

El fondo de reserva rinde más cuentas si está separado del gasto corriente, en su propia cuenta o, al menos, en su propio renglón del estado de cuenta. En la Ciudad de México, la ley permite que, por acuerdo de asamblea, los fondos que no se estén usando se inviertan en instrumentos a la vista de mínimo riesgo, siempre que se conserve la liquidez para los pagos de corto plazo (artículo 57). El tipo de inversión lo autoriza la asamblea, no la administración por su cuenta.

Usarlo sin vaciarlo

Un fondo de reserva se gasta en lo que es para lo que es. Pagar la nómina de vigilancia con él porque este mes faltó dinero es el inicio de la siguiente cuota extraordinaria. Cuando sí se use:

• Que la obra esté en el presupuesto aprobado por la asamblea, o que se apruebe en una.
• Que haya al menos dos cotizaciones, guardadas.
• Que se informe a los condóminos cuánto se gastó, en qué y cuánto queda.

Cuentas claras

La gente paga con más gusto una aportación que entiende. Un estado de cuenta mensual que muestre el saldo del fondo de reserva, lo que entró, lo que salió y lo que viene en la lista de obras convierte la cuota en algo concreto. Y le da argumentos a la administración el día que alguien pregunte en qué se usa su dinero.

También ayuda con los adeudos. En la Ciudad de México, quien deja de pagar dos cuotas o más del fondo de mantenimiento y del de reserva se considera moroso, y pierde su voto en la asamblea, aunque conserva la voz, salvo en las que se convocan para modificar la escritura, extinguir el régimen de condominio o afectar el dominio del inmueble (artículo 34). Para bajar la morosidad sin pleitos, hay una guía aparte: cómo reducir la morosidad en un condominio.

Cuando el condominio tiene su propia app

En la app del edificio, la sección de renta y cuotas le muestra a cada condómino su cuota, los datos de pago de la administración y su historial. En un condominio, también el estado de cuenta y el fondo de reserva, para que nadie tenga que pedirlos. La convocatoria a la asamblea donde se aprueba el presupuesto llega por la misma app. Renya nunca recibe ni toca ese dinero: el pago va directo a la cuenta de la administración.

En resumen

• El fondo de mantenimiento paga el día a día; el de reserva, las reparaciones grandes.
• Calcula el ahorro partida por partida: costo de hoy entre los meses que faltan.
• Guárdalo separado y, si la asamblea lo aprueba, en inversiones de mínimo riesgo y a la vista.
• Úsalo solo para lo que es, con cotizaciones y con informe.
• Muéstrale a cada condómino cuánto hay y en qué se va a usar.